PER vs Immobilier locatif : quel placement choisir pour préparer sa retraite en 2025 ?

La rentrée est LE moment idéal pour arbitrer ses placements. Comme chaque année, la rentrée marque le moment des bonnes résolutions financières. Chez Vaillance Conseil, nous recevons depuis début septembre de nombreux clients - médecins, avocats, chefs d'entreprise - avec LA question qui fâche : « Je mets 3 000€ de côté chaque mois. Vaut-il mieux ouvrir un PER ou investir dans un studio à louer ? »

Après 17 ans à accompagner les indépendants dans leurs choix patrimoniaux, nous avons décidé de trancher ce débat une bonne fois pour toutes. Chiffres à l'appui.

Spoiler alert : La réponse n'est pas celle que vous croyez. Et surtout, elle dépend énormément de votre profil.

Les données du match : comparons ce qui est comparable

Hypothèses de départ

Capacité d'épargne : 3 000€/mois
Horizon : 20 ans (départ en retraite)
Profil type : Profession libérale, 45 ans, TMI 41%

Scénario Immobilier Locatif

Bien : Studio 35m² en petite couronne (300 000€)
Apport : 30 000€ (10%)
Crédit : 270 000€ sur 20 ans à 4,2%
Mensualité : 1 670€
Loyer : 1 100€/mois
Effort réel : 570€/mois + charges et imprévus

Scénario PER

Versement : 3 000€/mois
Économie fiscale immédiate : 1 230€/mois (41%)
Effort réel net : 1 770€/mois
Rendement moyen estimé : 4,5% annuel

Round 1 : L'effort de trésorerie mensuel

Immobilier :

Mensualité crédit : 1 670€
Loyer perçu : -1 100€
Taxe foncière/mois : 150€
Charges copro : 100€
Provision travaux : 100€
Total effort réel : 920€/mois

PER :

Versement : 3 000€
Économie fiscale : -1 230€
Total effort réel : 1 770€/mois

Avantage Immobilier sur l'effort mensuel... mais attention à la suite !

Le verdict de Vaillance Conseil : La stratégie hybride gagnante

❌ Les erreurs à éviter

Tout miser sur l'immobilier : Risque de liquidité et charges fixes élevées
Négliger le PER : Passer à côté de 300 000€ d'économies fiscales sur 20 ans
Raisonner en « tout ou rien » : Les deux sont complémentaires !

✅ Notre recommandation selon votre profil

Pour les revenus réguliers (> 100k€/an)

60% PER : 1 800€/mois
40% Épargne pour apport immobilier : 1 200€/mois
Achat immobilier dans 3-4 ans avec un bon apport

Pour les revenus irréguliers

80% PER : 2 400€/mois (modulable)
20% Épargne sécurité : 600€/mois
Immobilier uniquement si 12 mois de charges en sécurité

Pour les jeunes installés (< 35 ans)

40% PER : 1 200€/mois
60% Projet immobilier : 1 800€/mois
Profiter du temps long pour les deux stratégies

La rentrée est LE moment idéal pour optimiser votre stratégie patrimoniale. Pourquoi ? Vous avez la visibilité sur vos revenus 2025, les taux immobiliers se stabilisent, le PER 2025 offre de nouvelles options avantageuses, et il vous reste 4 mois pour maximiser vos déductions fiscales.

Le mot de la fin par Marc Saad, fondateur de Vaillance Conseil

« Après 17 ans à conseiller les indépendants, une chose est sûre : ceux qui réussissent leur retraite sont ceux qui ne mettent pas tous leurs œufs dans le même panier. Le PER pour la déduction fiscale et la souplesse, l'immobilier pour le patrimoine tangible. C'est la combinaison gagnante que nous mettons en place pour 80% de nos clients. »